Quelles perspectives pour l’année 2011 ?

La vision des grands investisseurs institutionnels présents en France
IPD France présente le 5
e
Baromètre trimestriel sur les anticipations de marché des
Investisseurs Institutionnels en France. Ce Baromètre réunit trois fois par an les décideurs de
grandes structures d’investissement présentes en France, afin de faire partager leur vision du
marché immobilier français ainsi que leur stratégie.
Au-delà d’un éclairage sur les indicateurs clés du marché immobilier français, il est intéressant
de suivre l’évolution de ces anticipations, grâce aux précédentes éditions du Baromètre, lancé
au SIMI 2009.

Les résultats-clés de la 5e édition du Baromètre IPD

Pas d’espoir de reprise marquée de l’économie française

Dans la lignée de l’année 2010, qui affichera vraisemblablement une croissance économique
de l’ordre de 1,5 %, l’année 2011 devrait sans grande surprise conserver ce rythme de
croissance peu stimulant. La moyenne des réponses recueillies atteint une fois encore 1,5 %,
comme lors de la dernière édition du Baromètre en novembre 2010. Le consensus autour de
cette moyenne est fort.

La position de la Banque Centrale Européenne inquiète

Plusieurs facteurs menacent cette croissance déjà peu véloce. Le risque principal réside dans
une possible hausse du taux de la Banque Centrale Européenne. Alors que la majorité des
panélistes lors du Baromètre précédent ne pensait pas voir le taux directeur européen relevé
avant la fin 2012, cette échéance a été avancée : ils sont désormais 88 % à prévoir une
remontée du taux entre fin 2011 et début 2012.

Les bureaux en ÃŽle-de-France : un marché en convalescence

Les perspectives 2011 font apparaître un niveau de demande placée sensiblement équivalent
à celui atteint en 2010. La moyenne des réponses des panélistes s’établit à 2,2 millions de m²
pour l’année en cours. Par ailleurs, la forte progression des loyers prime enregistrée dans le
secteur du Quartier Central des Affaires de Paris en 2010 devrait se poursuivre. De
728 €/m²/an en décembre 2010, le panel anticipe une progression du loyer prime de 4 % en
2011 qui atteindrait ainsi 757 €/m²/an à la fin de l’année en cours.

Les centres commerciaux en France : les signaux restent mitigés

Alors que les panélistes restent positifs quant à une légère progression des dépenses de
consommation des ménages en 2011, ils sont plus réservés concernant la fréquentation des
centres commerciaux. Ces résultats font écho aux chiffres publiés en janvier dernier par le
Conseil National des Centres Commerciaux. Il semble par ailleurs que le taux d’effort des
enseignes s’amenuise quelque peu. D’une part, les investisseurs interrogés n’anticipent pas
de hausse des loyers des surfaces commerciales pour l’année en cours. D’autre part, le chiffre
d’affaires des enseignes pourrait poursuivre sa légère progression en 2011.

La logistique en France : stabilité de mise en 2011

Le marché français de la logistique reste majoritairement porté par la croissance de la
consommation des ménages. Sans réelle reprise de cet indicateur en 2011, la demande
placée d’entrepôts en France conserverait les niveaux atteints en 2009 et 2010. Sur le front
des loyers, les panélistes anticipent une stabilisation du loyer prime des entrepôts à 50€/m²/an
d’ici la fin de l’année mais une légère érosion du loyer économique à 44€/m²/an contre
45€/m²/an en 2010.

La contraction des taux prime sera bien moindre en 2011

L’analyse des précédents Baromètres le montre, l’appétit et la concurrence entre investisseurs
sur les meilleurs actifs a entraîné une chute progressive des taux de rendement prime,
notamment sur les bureaux et les centres commerciaux. S’il est vrai que la contraction a été
très forte en 2010, elle sera nettement plus modérée en 2011. Les écarts de taux entre la fin
2010 et la fin 2011 restent en effet minimes : -10pb pour les bureaux, -20pb pour les
commerces et pour la logistique. Dans le contexte économique actuel, les rendements
apparaissent déjà sensiblement faibles au regard des taux longs, lesquels amorcent par
ailleurs une légère reprise.

Davantage d’arbitrages en 2011

Enfin, les investisseurs interrogés annoncent qu’ils souhaitent investir à hauteur de 8,5
milliards d’euros en France cette année et arbitrer à hauteur de 5,3 milliards d’euros en 2011.
Ce chiffre, ramené aux montants qu’ils souhaitent investir, fait apparaître un ratio de 62 %, un
résultat plus élevé que lors des précédentes éditions du Baromètre. A titre d’exemple, ce ratio
n’atteignait que 53 % lors du dernier Baromètre de novembre 2010, toujours sur la période
2011.
La prochaine parution du Baromètre aura lieu en juin 2011.