IPD : Baromètre Anticipations de marché des Investisseurs Institutionnels
Quelles perspectives pour l’année 2011 ?
La vision des grands investisseurs institutionnels présents en France IPD France présente le 5 e Baromètre trimestriel sur les anticipations de marché des Investisseurs Institutionnels en France. Ce Baromètre réunit trois fois par an les décideurs de grandes structures d’investissement présentes en France, afin de faire partager leur vision du marché immobilier français ainsi que leur stratégie. Au-delà d’un éclairage sur les indicateurs clés du marché immobilier français, il est intéressant de suivre l’évolution de ces anticipations, grâce aux précédentes éditions du Baromètre, lancé au SIMI 2009.
Les résultats-clés de la 5e édition du Baromètre IPD
Pas d’espoir de reprise marquée de l’économie française
Dans la lignée de l’année 2010, qui affichera vraisemblablement une croissance économique de l’ordre de 1,5 %, l’année 2011 devrait sans grande surprise conserver ce rythme de croissance peu stimulant. La moyenne des réponses recueillies atteint une fois encore 1,5 %, comme lors de la dernière édition du Baromètre en novembre 2010. Le consensus autour de cette moyenne est fort.
La position de la Banque Centrale Européenne inquiète
Plusieurs facteurs menacent cette croissance déjà peu véloce. Le risque principal réside dans une possible hausse du taux de la Banque Centrale Européenne. Alors que la majorité des panélistes lors du Baromètre précédent ne pensait pas voir le taux directeur européen relevé avant la fin 2012, cette échéance a été avancée : ils sont désormais 88 % à prévoir une remontée du taux entre fin 2011 et début 2012.
Les bureaux en Île-de-France : un marché en convalescence
Les perspectives 2011 font apparaître un niveau de demande placée sensiblement équivalent à celui atteint en 2010. La moyenne des réponses des panélistes s’établit à 2,2 millions de m² pour l’année en cours. Par ailleurs, la forte progression des loyers prime enregistrée dans le secteur du Quartier Central des Affaires de Paris en 2010 devrait se poursuivre. De 728 €/m²/an en décembre 2010, le panel anticipe une progression du loyer prime de 4 % en 2011 qui atteindrait ainsi 757 €/m²/an à la fin de l’année en cours.
Les centres commerciaux en France : les signaux restent mitigés
Alors que les panélistes restent positifs quant à une légère progression des dépenses de consommation des ménages en 2011, ils sont plus réservés concernant la fréquentation des centres commerciaux. Ces résultats font écho aux chiffres publiés en janvier dernier par le Conseil National des Centres Commerciaux. Il semble par ailleurs que le taux d’effort des enseignes s’amenuise quelque peu. D’une part, les investisseurs interrogés n’anticipent pas de hausse des loyers des surfaces commerciales pour l’année en cours. D’autre part, le chiffre d’affaires des enseignes pourrait poursuivre sa légère progression en 2011.
La logistique en France : stabilité de mise en 2011
Le marché français de la logistique reste majoritairement porté par la croissance de la consommation des ménages. Sans réelle reprise de cet indicateur en 2011, la demande placée d’entrepôts en France conserverait les niveaux atteints en 2009 et 2010. Sur le front des loyers, les panélistes anticipent une stabilisation du loyer prime des entrepôts à 50€/m²/an d’ici la fin de l’année mais une légère érosion du loyer économique à 44€/m²/an contre 45€/m²/an en 2010.
La contraction des taux prime sera bien moindre en 2011
L’analyse des précédents Baromètres le montre, l’appétit et la concurrence entre investisseurs sur les meilleurs actifs a entraîné une chute progressive des taux de rendement prime, notamment sur les bureaux et les centres commerciaux. S’il est vrai que la contraction a été très forte en 2010, elle sera nettement plus modérée en 2011. Les écarts de taux entre la fin 2010 et la fin 2011 restent en effet minimes : -10pb pour les bureaux, -20pb pour les commerces et pour la logistique. Dans le contexte économique actuel, les rendements apparaissent déjà sensiblement faibles au regard des taux longs, lesquels amorcent par ailleurs une légère reprise.
Davantage d’arbitrages en 2011
Enfin, les investisseurs interrogés annoncent qu’ils souhaitent investir à hauteur de 8,5 milliards d’euros en France cette année et arbitrer à hauteur de 5,3 milliards d’euros en 2011. Ce chiffre, ramené aux montants qu’ils souhaitent investir, fait apparaître un ratio de 62 %, un résultat plus élevé que lors des précédentes éditions du Baromètre. À titre d’exemple, ce ratio n’atteignait que 53 % lors du dernier Baromètre de novembre 2010, toujours sur la période 2011. La prochaine parution du Baromètre aura lieu en juin 2011.
