Le syndrome Jeanne Calment

Lors d’un achat en viager, l’espérance de vie du propriétaire est un élément clé, car il détermine la date approximative de la livraison du bien. L’augmentation de l’espérance de vie moyenne de la population doit donc être impérativement considérée pour éviter que vous n’ayez à payer le double, voire le triple de la valeur moyenne du bien. De même, lors d’un achat en viager, l’acheteur devrait idéalement avoir une génération d’écart avec le vendeur. Cela afin que vous soyez assuré de survivre au vendeur et d’éviter que les charges de la rente ne soient transmises à vos héritiers.

La donation déguisée

Lors d’un achat en viager, il est possible de se porter acquéreur d’un bien d’un proche âgé qui n’a pas de descendance directe. Si le prix convenu se situe trop en dessous de ceux pratiqués sur le marché, l’administration fiscale peut invalider la vente pour cause de donation déguisée. De même, au moment du décès du crédirentier, les héritiers peuvent engager une procédure pour contester l’opération. Dans tous les cas, l’acheteur s’expose à une requalification fiscale. Pour l’éviter, et pour prouver votre bonne foi, il convient donc impérativement, avant toute transaction, d’avoir recours aux services d’un expert qui estimera la valeur réelle du bien en question. Cette estimation pourra servir de preuve en cas de litige.

Délimiter correctement les responsabilités des parties

Pour éviter les litiges divers jusqu’au décès du crédirentier, il est impératif de préciser dans les clauses du contrat les responsabilités financières de chacun, définir les dépenses et les charges courantes. Par exemple, déterminer qui prend en charge le paiement des réparations. Ceci pour éviter les conflits, mais également pour que l’état de la maison ne se détériore alors que le débirentier n’a pas encore pris possession de son bien. A retenir que la règle veut que ce soit l’acheteur qui prend en charge le paiement de la taxe foncière et le vendeur la taxe d’habitation.

La réversion

Lorsque le viager est conclu avec un couple, gardez en tête qu’en cas de décès de l’un des conjoints, le versement de la rente devra se poursuivre auprès du survivant. C’est donc un facteur important à considérer pour l’acheteur, particulièrement si la différence d’âge entre les conjoints est importante.