Marché français de l’immobilier d’entreprise, une reprise à petits pas

Une reprise à petits pas pour le marché de l’immobilier d’entreprise par Cushman & Wakefield.

"La reprise semble marquer une pause. Les montants investis en France au premier trimestre 2011 ont augmenté de 72 % par rapport à la même période l’an passé, mais sont en baisse de 27 % par rapport à la moyenne des montants engagés au cours d’un premier trimestre depuis dix ans. Quant au volume de la demande placée de bureaux en Ile-de-France lors des trois premiers mois de 2011, il est supérieur de 5 % à celui enregistré à la même période en 2010 mais demeure encore en-deçà des niveaux d’avant-crise" annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. De fait, le climat économique français et international demeure très incertain et ne constitue pas un environnement propice à une franche relance de l’activité immobilière.

Marché français de l’investissement

Le marché français de l’investissement reste dominé par les investisseurs « core » à la recherche d’actifs de qualité. Ainsi, l’appétit d’acteurs long-terme pour des actifs de commerces aux revenus établis ou pour des immeubles de bureaux récents, sécurisés avec des baux fermes, ne se dément pas.

Evolution des montants investis : 2,5 milliards d’euros ont été investis en France au premier trimestre 2011, soit une hausse de 72 % par rapport à la même période en 2010 (près de 1,5 milliard). L’activité est toutefois restée modeste au regard des volumes engagés au quatrième trimestre 2010 (4 milliards d’euros), qui avait notamment profité de la concrétisation d’importantes transactions d’immeubles de bureaux.

Montants investis par classe d’actifs : les bureaux demeurent la classe d’actifs la plus prisée des investisseurs, totalisant 70 % des volumes investis au premier trimestre 2011 contre 61 % sur l’ensemble de 2010. Comptant pour 41 % de la totalité des montants investis en bureaux, trois transactions de bureaux supérieures à 100 millions d’euros ont été dénombrées depuis janvier, dont l’acquisition par Generali et Predica d’Europe Avenue à Bois-Colombes pour plus de 400 millions d’euros. Quelques ventes utilisateurs ont par ailleurs pesé d’un poids important dans l’évolution des volumes investis, à l’instar du site acheté par l’Ambassade de Chine rue Monsieur (Paris 7ème) ou de l’acquisition par Google de 10 000 m² rue de Londres (Paris 9ème) pour y établir son siège. Avec 550 millions d’euros investis en commerces, ce segment affiche certes une hausse de 78 % par rapport au premier trimestre 2010 mais sa part dans le total des montants engagés en France n’est plus que de 22 % contre 33 % sur l’ensemble de 2010.

Quant aux actifs industriels, ils représentent 8 % du total des montants investis, soit près de 190 millions d’euros dont la moitié correspond à la vente par Gecina d’un portefeuille d’entrepôts logistiques au fonds d’investissement Carval.

Montants investis par secteur géographique : l’Ile-de-France concentre plus des trois quarts des montants engagés dans l’Hexagone au premier trimestre 2011. La part des bureaux y demeure majoritaire (85 % des volumes investis dans la région), avec une activité largement concentrée sur les actifs de qualité et sécurisés des marchés établis de l’ouest francilien. En province en revanche, l’activité est restée principalement soutenue par l’appétit des investisseurs pour les actifs de commerces, qui ont représenté 59 % de l’ensemble des montants engagés hors de l’Ile-de-France.

Acteurs du marché de l’investissement : les Français représentent 71 % de l’ensemble des montants engagés ce trimestre, part importante notamment liée à l’activité soutenue des SCPI, compagnies d’assurances et foncières. Si le rôle des investisseurs étrangers n’est pas négligeable, leur part de marché n’est plus que de 29 % contre 44 % sur l’ensemble de 2010. Cette baisse est pour partie liée à la faible activité des Allemands, qui s’étaient illustrés tout au long de 2010 par quelques transactions significatives de bureaux et de commerces.

Evolution des taux de rendements prime : Si l’appétit des investisseurs pour des actifs immobiliers sécurisés a entraîné en 2010 une baisse marquée des taux de rendement prime, ces derniers sont restés relativement stables depuis le début de 2011. A ce jour, le taux de rendement prime reste bien inférieur à 5 % pour les meilleurs immeubles de bureaux du quartier central des affaires parisien comme pour les rues commerçantes, et est estimé à 5 % pour les centres commerciaux. Les rendements en logistique se situent quant à eux autour de 7 % sur le segment prime. Les taux de rendement prime devraient demeurer stables dans les prochains mois compte-tenu de la hausse prévisible des taux directeurs européens, et de ses incidences sur l’évolution des coûts de financement et l’érosion de la prime de risque.

Marché locatif des bureaux d’Ile-de-France

Les trois premiers mois de 2011 ont confirmé les tendances observées à la fin de 2010. « L’absence de très grands mouvements, par rapport à une année 2010 où avait notamment été enregistrée l’installation de Thalès sur 87 500 m² à Gennevilliers, et la faible activité enregistrée en première couronne pèsent sur les niveaux de la demande placée, reflétant les déséquilibres d’un marché dont l’activité est largement concentrée dans Paris intra-muros. L’attentisme des entreprises semble aussi perdurer, dans un contexte économique et géopolitique particulièrement incertain » explique Ludovic Delaisse, Directeur du département Bureaux et du pôle Développement de Cushman & Wakefield France.

Evolution du volume de la demande placée : 502 674 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs au premier trimestre 2011, soit une hausse de 5 % par rapport à la même période en 2010 et de 3 % par rapport à la demande placée au cours d’un premier trimestre entre 2001 et 2010. Le volume de la demande placée ce trimestre reste toutefois loin des performances d’avant-crise (678 000 m² placés en moyenne au premier trimestre entre 2006 et 2008). Tranchant avec 2010, la part des grandes surfaces neuves dans la demande a diminué. Ainsi, 23 transactions supérieures à 4 000 m² totalisent un volume de 194 872 m², soit 39 % de la demande placée totale contre 43 % à la même période l’an dernier. Quant aux immeubles neufs/restructurés, ils ne constituent plus que 20 % de la demande placée totale contre 32 % l’an passé.

Répartition de la demande placée selon le secteur géographique : sur les dix secteurs géographiques du marché d’Ile-de-France*, sept ont enregistré une hausse de la demande placée. Confirmant les tendances observées l’an passé, l’activité reste toutefois concentrée dans les marchés établis de l’ouest à l’exception notable de La Défense. Paris intra-muros surtout demeure le moteur du marché francilien : totalisant 45 % de la demande placée totale contre 39 % sur l’ensemble de 2010, la capitale confirme son attractivité, notamment illustrée par les annonces d’implantation de grandes entreprises précédemment implantées dans les Hauts-de-Seine (AON sur 15 000 m² dans Carré Suffren).

Répartition de la demande placée selon le secteur d’activité (transactions supérieures à 4 000 m²) : conséquence de l’absence de très grandes transactions, la répartition de la demande placée par secteur d’activité apparaît très équilibrée. Ainsi, aucun secteur ne représente plus d’un quart de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² quand les grandes entreprises de la banque-assurance en constituaient à elles seules le tiers au 1er trimestre 2010.

Evolution de l’offre disponible à six mois  : avec 4 086 441 m² disponibles à la fin du 1er trimestre 2011, l’offre de bureaux enregistre une baisse de 2 % par rapport à la même période en 2010 mais une légère augmentation de 1 % par rapport au trimestre précédent. Cette hausse, pour partie liée à une activité locative peu soutenue, tient à la mise sur le marché de quelques grandes surfaces neuves (So Ouest à Levallois-Perret, le 32-38 rue Blanche à Paris 9ème) ainsi qu’à la poursuite de la libération d’un nombre important de surfaces de seconde-main.

Evolution des loyers  : S’il reste au-dessus du niveau du premier trimestre 2010 (730 ?/m²/an), le loyer prime d’Ile-de-France s’établit désormais à 750 ?/m²/an contre 760 ?/m²/an au trimestre précédent, enregistrant ainsi une légère baisse liée à l’absence de transactions prime dans les secteurs les plus prestigieux de Paris QCA. Mais si l’assèchement de l’offre de qualité pose la question du maintien des valeurs prime à des niveaux élevés, il s’accompagne également, pour les meilleurs immeubles, d’une diminution des mesures d’accompagnement, signe d’une évolution du rapport de forces entre bailleurs et locataires. Dans les autres secteurs géographiques d’Ile-de-France l’évolution des valeurs locatives est contrastée, dépendant de l’équilibre entre le volume de l’offre de qualité et le niveau de la demande des utilisateurs. De façon générale, les mesures d’accompagnement demeurent un élément clé du marché et le moyen d’ajustement des valeurs faciales.

Perspectives du marché français

L’activité des trois premiers mois de 2011 ne permet pas pour l’instant d’entrevoir une forte reprise du marché français de l’immobilier d’entreprise en 2011. Ainsi, les volumes investis dans l’Hexagone ne devraient que modérément augmenter par rapport à 2010 (11 milliards d’euros) tandis que la demande placée de bureaux en Ile-de-France pourrait approcher le niveau de l’an passé (2,1 millions de m²).

L’actualité de ce début d’année a de fait ajouté plusieurs incertitudes à un environnement déjà peu favorable. « A la fin de 2010, la plupart des prévisionnistes anticipaient déjà un ralentissement général de l’économie mondiale pour partie lié aux conséquences de la crise de la dette souveraine ou au renchérissement des cours des matières premières. Si elles restent à mesurer, les conséquences d’une actualité internationale particulièrement chargée, avec notamment les troubles en Afrique du Nord et au Moyen-Orient et la catastrophe japonaise, pourraient encore freiner la reprise et prolonger l’attentisme des investisseurs et des entreprises » selon Olivier Gérard. En France, l’activité pourrait également pâtir de la détérioration du climat politique et social à l’approche des élections de 2012.

L’intérêt d’un nombre important d’acteurs étrangers, la poursuite de l’élargissement des critères d’acquisition des investisseurs et la recherche de rendements plus élevés constitueront toutefois des facteurs favorables pour le marché français de l’investissement en 2011. De même, la rationalisation de l’outil immobilier des entreprises continuera de soutenir le marché locatif des bureaux. « Dans un contexte économique toujours incertain, les grands utilisateurs sont plus que jamais soucieux de réduire leurs coûts immobiliers. Par ailleurs, la RT 2012 entrera en vigueur dès l’automne prochain. S’imposant à toutes les constructions de bureaux, cette nouvelle réglementation thermique permettra d’accélérer la modernisation ? et l’attractivité ? du parc hexagonal, et entretiendra l’appétit des entreprises pour des bureaux plus performants sur le plan énergétique » conclut Olivier Gérard.

Evolution des volumes investis en France (en milliards d’euros)

Evolution des volumes investis en Fra

Evolution de la demande placée de bureaux en Ile-de-France (en m²)

Evolution de la demande placée de bureaux en Ile-de-France

* les dix secteurs géographiques du marché d’Ile-de-France :Paris Quartier Central des Affaires (QCA), Paris Centre-Est, Paris Rive-Gauche, La Défense, Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO), Boucle de Seine, Sud-Ouest, Sud, Est, Nord. A propos de Cushman & WakefieldFondée en 1917, Cushman & Wakefield est la plus importante société privée de conseil en immobilier d’entreprise dans le monde. Avec 234 bureaux répartis dans 61 pays et plus de 13 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield propose à ses clients, tant PME que sociétés du CAC 40, une gamme complète de services à travers cinq lignes de métier : la Transaction (service dédié aux propriétaires et aux utilisateurs d’immobilier de bureau, de commerce et industriel), Capital Markets (destiné à aider nos clients investisseurs dans leurs diverses stratégies d’investissement), Corporate Occupier & Investor Services (conseille les grands comptes et les propriétaires dans leur stratégie immobilière), le Conseil et le service Expertise (en charge des évaluations de biens immobiliers et des optimisations de valeur). Leader incontesté de l’immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder grâce au Knowledge Center sur notre site internet. www.cushmanwakefield.fr

 

Marché français de l’immobilier d’entreprise, une reprise à petits pas

Les chiffres du marché français de l'immobilier d'entreprise au premier trimestre 2011 indiquent une amélioration par rapport au premier trimestre 2010. Celle-ci doit toutefois être relativisée compte-tenu de la faible activité qui avait été enregistrée à cette époque et, surtout, des espoirs nés l'an passé de la sortie de crise.

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